L’ordinamento giuridico degli immobili siti in zone di importanza militare. Atti di alienazione e figure collegate

L’ordinamento giuridico degli immobili siti in zone di importanza militare. Atti di alienazione e figure collegate

26.02.2024

Francesco Amici*

 

L’ordinamento giuridico degli immobili siti in zone di importanza militare. Atti di alienazione e figure collegate**

 

English title: Properties Located in Area of Military Interest and Restrictions on Non-EU Citizens Owning

DOI: 10.26350/18277942_000165

 

Sommario: 1. Le restrizioni all’acquisto di beni privati di interesse pubblico da parte di stranieri nello scenario europeo 2. Linee evolutive e ratio del regime speciale della proprietà privata di interesse militare 3. Atti di alienazione e figure collegate 3.1 Il contratto di leasing 4. Trasferimento e costituzione di diritti reali minori 5. Il contratto di anticresi 6. Usucapione 7. Le garanzie del credito: ipoteca,cautela marciana e prestito vitalizio ipotecario 8. Conclusioni

 

  1. Le restrizioni all’acquisto di beni privati di interesse pubblico da parte di stranieri nello scenario europeo

 

Ricorrono di frequente, nel panorama legislativo europeo, previsioni normative ordinate a imporre severe limitazioni alla capacità di agire di soggetti stranieri. Tra queste, assumono rilievo centrale le disposizioni che stabiliscono forme di vigilanza e di controllo pubblico all’acquisto di proprietà private site in zone strategiche del territorio nazionale.

Nei limiti di una rassegna, significativa è la previsione affidata agli artt. 4 e 16 e ss. della legge 12 marzo 1975, n. 8, vigente nell’Ordinamento spagnolo. Norma che, per ragioni di difesa nazionale e di libero esercizio dei poteri sovrani dello Stato, limita fortemente la capacità degli stranieri di acquistare la proprietà e altri diritti reali relativi a immobili siti in zone definite “de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros[1].

Quanto al diritto svizzero, la legge cantonale di applicazione della Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone residenti all’estero 16 dicembre 1983 – LAFE, ma denominata correntemente Lex Friedrich o Lex Koller – prevede un’articolata disciplina tesa a limitare il trasferimento in favore di soggetti stranieri di fondi siti nel territorio svizzero. Norma che, come testualmente stabilito all’art. 1, mira a scongiurare “l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno[2].

Anche l’ordinamento italiano conosce rigorose limitazioni all’acquisto, da parte di stranieri, di proprietà private site in zone di interesse pubblico. In questa prospettiva, si rammenta che l’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66 impone l’adozione di particolari cautele in caso di trasferimento, in favore di stranieri extracomunitari, di immobili siti in zone di importanza militare. Parodiando il linguaggio normativo, tutti gli atti di alienazione totale o parziale di immobili siti in zone di interesse militare vanno preventivamente autorizzati secondo un’apposita determina del prefetto.

Autorizzazione[3] che, rilasciata dietro parere positivo dell’autorità militare[4],

 

assurge a condicio iuris di efficacia dell’atto traslativo[5].

L’attuale statuto italiano della proprietà privata di interesse militare assorbe e modifica numerosi interventi legislativi che, sotto i più diversi aspetti, hanno interessato tale materia[6].

Nonostante i ripetuti adattamenti, permangono nondimeno larghe zone d’ombra sull’interpretazione della norma, in specie riguardo all’incerta proprietà di significazione giuridica del plesso semantico “atti di alienazione” impiegato in apertura dell’art. 335. Sorge infatti l’interrogativo se la norma de qua intenda avocare al termine alienazione il valore di una figura negoziale circoscritta – la vendita – o se la locuzione viene utilizzata dal legislatore in senso atecnico, di guisa da racchiudere, sotto un’etichetta unitaria, ogni atto di disposizione riguardante gli immobili siti in zone di interesse militare.

 

  1. Linee evolutive e ratio del regime speciale della proprietà privata di interesse militare

 

Per rendere intellegibile in massima misura il portato applicativo dell’art. 335 D.L. 15 marzo 2010, n. 66, preliminare è l’esigenza di tracciare il perimetro degli scopi ispiratrici della norma, nella sua dimensione storica e attuale.

Tradizionalmente, si è ritenuto che le finalità della disposizione fossero da ricercarsi nella tutela di interessi di stretto rilievo militare, scilicet la difesa del territorio nazionale. Opzione esegetica, si nota, che trovava conforto anche nella lettera dell’abrogata legge 3 giugno 1935, n.  1095, come modificata dalla legge 22 dicembre 1939, n. 2207. Norma, quest’ultima, che sottoponeva al controllo dell’autorità prefettizia ogni atto di alienazione di immobili siti in zone di interesse militare, quale che fosse la nazionalità del potenziale acquirente.

In seguito all’entrata in vigore della legge 24 dicembre 1976, n. 898 e successive modificazioni, la dottrina ha espresso maggiori dubbi circa il fatto che l’interesse pubblicistico presidiato dalla norma fosse ancora da ricercarsi, in via esclusiva, nella tutela militare dello Stato. Nœud de vipères identificato nel progressivo ampliamento del novero di soggetti sottratti da forme di vigilanza e controllo pubblico in caso di acquisto di immobili siti in zone di interesse militare.

Con l’art. 18 della legge 1976, n. 898, innovando rispetto al passato, venne difatti prevista una significativa limitazione nel portato applicativo soggettivo del regime vincolistico in esame, sottraendo al controllo del prefetto tutti gli atti di alienazione totale o parziale di immobili di interesse militare aventi come destinatari cittadini italiani[7].

Di qui, alcuni interpreti hanno affermato che le forme di vigilanza e di controllo pubblico sul trasferimento degli immobili in esame, piuttosto che scongiurare potenziali pericoli militari, avrebbero oggi soprattutto di mira la necessità di evitare il contenzioso con Stati esteri. Contenzioso, di tutta evidenza, eventualmente derivante dal subentro, da parte di soggetti stranieri sgraditi all’amministrazione, nella disponibilità giuridica di immobili siti in zone strategiche del territorio nazionale[8].

Quest’ultima ricostruzione sembra meritevole di essere condivisa. Nonostante l’immutata vincolatività del parere dell’autorità militare induca a ritenere che le esigenze di protezione degli interessi di difesa nazionale siano tuttora preminenti rispetto ad altre, è al tempo stesso innegabile che il progressivo ampiamento dei soggetti esentati dall’osservanza delle prescrizioni in esame abbia ridisegnato in modo sostanziale gli scopi della normativa. Asserzione, quest’ultima, che troverebbe conferma anche nella lettera del vigente art. 335 che, nell’ampliare ulteriormente la platea di soggetti esentati dall’obbligo di richiedere l’autorizzazione del prefetto, sottrae da ogni forma di vigilanza e controllo pubblico “gli atti  di  alienazione  totale  o parziale ai cittadini  dell'Unione  europea  o  alle  amministrazioni dello Stato, ivi  comprese  le  aziende  autonome,  ai  comuni,  alle province e agli altri enti locali, alle regioni, agli  enti  pubblici economici, nonché a ogni altra persona giuridica pubblica o privata, avente la sede principale  delle  proprie  attività nel  territorio dell'Unione europea[9].

 

3. Atti di alienazione e figure collegate

 

Per dissipare i dubbi esegetici concernenti il portato applicativo del regime speciale della proprietà privata di interesse militare, sono due gli aspetti di cui s’impone l’analisi.

In primo luogo, occorre identificare gli immobili per i quali il legislatore ha stabilito un regime di trasferimento controllato. Questo dato sembra immune da interrogativi: l’art. 443 del D.P.R. 15 marzo 2010, n. 90 – Testo unico delle disposizioni regolamentari in materia di ordinamento militare a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246 – fissa con accuratezza le zone di interesse militare nelle seguenti isole del territorio nazionale: Arcipelago toscano; Pontine; Flegree; Capri; Tremiti; Eolie; Ustica; Egadi; Pantelleria; Pelagie; Arcipelago della Maddalena; Asinara; Tavolara; San Pietro; Sant’Antioco.

In secondo luogo, l’interprete è chiamato a individuare le operazioni negoziali sottoposte al controllo dell’autorità prefettizia. Per sciogliere questo nodo interpretativo, d’uopo fissare il significato dell’espressione “atti di alienazione” impiegata in apertura al 1° comma dell’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66.

La locuzione, considerando gli usi maggiori, si presta almeno a due distinte interpretazioni.

Secondo una prima ricostruzione, aderente al significato letterale, il lemma alienazione costituirebbe specifica verbalizzazione di una figura negoziale tipica, id est la vendita. In questo senso, la capacità ordinativa e disciplinatrice della norma sarebbe quindi da intendersi estremamente limitata, circoscritta ai soli contratti di scambio con causa vendendi.

Secondo invece un’interpretazione funzionalmente orientata, l’espressione varrebbe a identificare, sotto un’etichetta unitaria, qualsivoglia atto negoziale idoneo a immettere lo straniero nella disponibilità materiale dell’immobile di confine e, pertanto, nella condizione di arrecare pregiudizio al complesso di interessi che la norma intende presidiare.

La lettura della locuzione alla luce del contenuto complessivo del testo e del ventaglio di interessi tutelati induce a ritenere preferibile quest’ultima opzione. È infatti ragionevole affermare che il campo semantico coperto dalla norma non debba limitarsi ai soli negozi traslativi del dominio.

A voler diversamente opinare, il dato normativo si presterebbe a facili elusioni, sollecitando il ricorso a schemi negoziali alternativi alla vendita ancorché egualmente in grado di immettere lo straniero nella disponibilità materiale dell’immobile di interesse militare. Scenario che, intuitivamente, ha potenziale per compromettere gli interessi presidiati dalla norma, svuotandone di significato il contenuto precettivo.

L’indicata prospettazione induce ad allargare di molto la linea di orizzonte applicativo della norma. Infrangendo gli angusti confini tracciati dal nudo dato testuale, può pertanto reputarsi soggetta al potere di controllo dell’autorità prefettizia ogni vicenda negoziale inter vivos, anche a struttura unilaterale[10], avente a oggetto immobili siti in zone di interesse strategico.

Così ragionando, sarebbero soggette al citato regime di controllo pubblico, a titolo di esempio, la vendita – tanto a effetti reali quanto obbligatori – la permuta, la datio in solutum, la donazione, la costituzione di rendita perpetua e vitalizia qualora il corrispettivo venga pattuito nel trasferimento di un bene immobile sito in una zona di interesse strategico, le transazioni con causa traslativa[11] nonché i contratti sottoposti a condizione o a termine[12].

Per eadem ratio, anche i negozi meramente programmatici del trasferimento della proprietà dovrebbero soggiacere al vaglio di legittimità dell’autorità prefettizia. Tra questi, a titolo di esempio, si segnalano i contratti preliminari, i contratti di opzione nonché i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione – cd. rent to buy – previsti dall’art. 23, D.L. 14 settembre 2014, n. 133.

 

3.1 Il contratto di leasing

 

Coerentemente con la via interpretativa indicata, anche il contratto di leasing dovrebbe sottostare al preventivo vaglio di legittimità dell’autorità prefettizia. Trattasi, infatti, di uno schema contrattuale finalizzato non soltanto a concedere in godimento un determinato immobile, bensì a trasferirne la proprietà, a condizione, beninteso, che l’utilizzatore eserciti il diritto di opzione a esso accordato.

Quel che rimane dibattuto, semmai, è se le parti debba munirsi dell’autorizzazione prefettizia al momento del perfezionamento del contratto di leasing ovvero se il controllo prefettizio debba essere esercitato soltanto al momento dell’eventuale esercizio del diritto di riscatto.

Il tema non ha costituito oggetto di approfondimenti specifici. A ogni modo, sembra preferibile che l’autorità prefettizia valuti l’idoneità dello straniero ad acquistare la proprietà del bene già al momento del perfezionamento del contratto di leasing, e ciò per due ordini di ragioni.

In primo luogo, il diritto di opzione è intimamente compenetrato nello schema del leasing[13]. Sicché, l’alterazione nelle modalità d’esercizio dell’opzione dipendente da un fatto estraneo alla sfera di dominazione delle parti – id est l’eventuale diniego dell’autorizzazione da parte del prefetto – costituirebbe una modifica sostanziale del rapporto contrattuale cui inerisce, con il rischio di una riqualificazione del leasing in locazione ordinaria.

In secondo luogo, può rilevarsi che le esigenze pubblicistiche che la norma si propone di tutelare – ossia scongiurare che stranieri extracomunitari non graditi all’amministrazione entrino nella disponibilità giuridica di immobili siti in zone strategiche del territorio nazionale – possono essere compromesse non soltanto nel caso di eventuale esercizio del diritto di opzione, ma anche per effetto della semplice immissione nel godimento[14].

 

  1. Trasferimento e costituzione di diritti reali minori

 

È questione controversa se gli atti dispositivi e costitutivi di diritti reali limitati siano soggetti al potere di vigilanza e controllo dell’autorità prefettizia.

La questione veniva espressamente affrontata dall’abrogato R.D. 23 maggio 1924, n. 1122 che, all’art. 7, prescriveva il rilascio dell’autorizzazione prefettizia, oltre che per gli atti di alienazione, altresì per quelli costitutivi dei diritti di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, nonché per gli atti di trasferimento del possesso e le locazioni.

Nelle più recenti formulazioni, tuttavia, il Legislatore ha eliminato ogni riferimento alla costituzione di ius in re aliena, così come agli atti di trasferimento del possesso e delle locazioni, ingenerando notevoli dubbi circa la necessità di sottoporre siffatti negozi al controllo del prefetto.

Secondo una parte della dottrina, la menzionata revisione della formula legislativa sottenderebbe la chiara volontà del Regolatore di escludere qualsiasi potere di ingerenza della p.a. rispetto agli atti costitutivi e/o traslativi di diritti reali limitati su immobili privati di interesse militare. Uniche eccezioni vengono individuate nel diritto di superficie e di enfiteusi, trattandosi di situazioni giuridiche per molti versi assimilabili al diritto di proprietà e, pertanto, soggette al potere di vigilanza e controllo dell’autorità prefettizia[15].

Secondo un’altra parte della dottrina, invece, il mancato riferimento agli ius in re aliena non sarebbe decisivo, rimanendo in ogni caso necessario, ai fini della validità dell’operazione, il preventivo assenso dell’autorità prefettizia[16].

Alla luce delle finalità ispiratrici della norma in esame, sembra preferibile orientarsi secondo quest’ultima impostazione. Come si è già avuto modo di osservare, il lemma “alienazione” cela infatti, almeno in questa sede, una realtà giuridica ben diversa dal suo predicato esterno. E del resto, non è revocabile in dubbio che le esigenze di difesa nazionale che la norma si prefigge di tutelare possano essere compromesse anche nel caso di immissione dello straniero extracomunitario sgradito nel mero godimento dell’immobile sito in zone strategiche del territorio.

Coerentemente con quanto affermato, può affermarsi che soggiacciono all’applicazione del regime vincolistico in oggetto, ancorché la norma non riferisca espressamente in tal senso, anche i negozi di costituzione e trasferimento di diritti reali minori[17], scilicet superficie, enfiteusi[18], uso, abitazione e usufrutto.

Risultano invece sottratti da tale controllo i negozi costitutivi di servitù. Invero, il beneficiario di una servitù può essere soltanto un soggetto già titolare di un fondo attiguo dunque, tendenzialmente, già in precedenza legittimato, o autorizzato, a detenere la titolarità di immobili in zone del territorio nazionale di particolare interesse strategico[19].

 

5. Il contratto di anticresi

 

Per completare il discorso relativo ai negozi traslativi del godimento, una menzione a parte è riservata all’anticresi. Trattasi, com’è noto, di un contratto deputato a trasferire al creditore il diritto personale di godimento temporaneo di uno specifico immobile fruttifero[20], del debitore o anche di proprietà di terzi[21], con l’intesa che il medesimo ne percepisca i frutti.

Il contratto di anticresi si distingue di netto dalla locazione sotto il profilo causale: nell’anticresi, l’attribuzione del godimento assolve una funzione satisfattoria e di garanzia dell’obbligazione sottesa[22]; nella locazione, invece, ha funzione sinallagmatica di controprestazione[23].

Nonostante l’anticresi non costituisca titolo idoneo a trasferire la proprietà – come si desume, a contrario, dal divieto di patto commissorio di cui all’art. 1963 cod. civ. – si ritiene, nondimeno, che, qualora il creditore sia uno straniero extracomunitario, per la stipula di tale contratto non possa prescindersi dall’autorizzazione del prefetto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66.

Depone in tal senso il fatto che il godimento dell’anticresista, pur limitato dall’art. 1960 cod. civ. alla semplice percezione dei frutti dell’immobile, è tradizionalmente intenso in senso estensivo, al punto da assimilarlo a quello dell’usufruttuario[24].

 

6. Usucapione

 

Da tempo superate le opinioni che annoveravano l’usucapio tra le alienazioni[25], l’istituto viene oggi comunemente ascritto tra le modalità di acquisto della proprietà a titolo originario.

Sebbene dalla disciplina dell’usucapione possa cogliersi lo spiccato favore del Codificatore verso la sicurezza nella circolazione giuridicadella proprietà, vi sono, nondimeno, talune categorie di beni che, eccezionalmente, non ammettono l’usucapione. A titolo di esempio, si pensi ai beni appartenenti al patrimonio indisponibile del demanio pubblico, alle frazioni di cose che non hanno una propria autonomia[26] e, più in generale, ai diritti non suscettibili di possesso[27].

Con riferimento a quanto interessa in questa sede, sembra da escludere che l’acquisto per usucapione di un immobile sito in zone di interesse militare debba sottostare all’autorizzazione del prefetto. Pur accogliendo un’interpretazione estensiva del portato normativo dell’art. 335 D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66, il potere di vigilanza e controllo della p.a. è in ogni caso da intendersi limitato all’attività negoziale, mentre l’usucapione non può in alcun modo sussumersi in detta categoria concettuale[28].

Di più. Depongono in tal senso anche ragioni pratiche. Se è infatti da escludere che l’autorizzazione possa intervenire nel momento in cui inizia a decorrere il tempo utile ai fini dell’usucapione[29], è parimenti da escludere che la stessa possa essere rilasciata al maturare del tempus usucapionis. Dopotutto, non può trascurarsi che l’acquisto per usucapione, e la correlata estinzione dell’altrui situazione giuridica, si verifica ipso iure, allo scadere dell’ultimo giorno del termine legalmente previsto per il suo compimento[30].

 

7. Le garanzie del credito: ipoteca,cautela marciana e prestito vitalizio ipotecario

 

Il generico riferimento, operato dall’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66, agli “atti di alienazione” lascia aperto l’interrogativo se il controllo demandato all’autorità prefettizia riguardi anche la costituzione di posizioni di garanzia aventi a oggetto beni immobili posti in zone di interesse militare.

Quanto alla garanzia ipotecaria, parte della dottrina ne ha escluso l’assoggettabilità al regime vincolistico in esame, argomentando dalla netta distinzione, emergente anche dall’impianto codicistico, tra costituzione d’ipoteca ed alienazioni[31]. L’opinione sembra meritevole di accoglimento, posto che la garanzia ipotecaria non accorda alcun diritto di godimento al creditore, bensì unicamente la facoltà di soddisfarsi, con preferenza rispetto ad altri creditori, sul ricavato della vendita del collaterale[32].

A conclusioni diverse pare invece doversi pervenire ove le parti intendano garantire il rimborso del debito mediante il perfezionamento di un patto marciano[33]. In estrema sintesi, il patto marciano accorda al creditore, in deroga al divieto racchiuso nell’art. 2744 c.c., il diritto di ottenere la proprietà del bene offertogli in garanzia per il caso di inadempimento del debitore. Verificatasi l’insolvenza, il collaterale deve poi essere stimato entro tempi certi e con modalità̀ che assicurino una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi[34]. Tutto ciò, allo scopo di prevenire indebite locupletazioni del creditore, il quale è tenuto a corrispondere[35] al debitore l’eventuale differenza tra il valore di stima del collaterale e l’ammontare del credito rimasto insoluto.

Sebbene l’intesa marciana non realizzi in favore del creditore un immediato trasferimento della proprietà del bene offerto in garanzia – né può aversi la certezza che detto evento traslativo si verifichi – ragioni di coerenza suggeriscono di far rientrare tale pattuizione nel perimetro applicativo dell’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66.

Almeno considerando gli artt. 48-bis e 120-quinquiesdecies T.U.B., la pattuizione marciana designa, infatti, una vendita a scopo di garanzia sospensivamente condizionata all’inadempimento del debitore. Schema negoziale che, quantomeno in potenza, risulta idoneo a compromettere gli interessi pubblici presidiati dalla norma in esame e, pertanto, soggetto al potere di vigilanza e controllo del prefetto.

Infine, merita un cenno la figura del prestito vitalizio ipotecario, largamente conosciuta nelle aree di common law e oggetto di recente introduzione nell’ordinamento domestico con il D.l. 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248 come modificato dall’art. 1, comma 1, legge 2 aprile 2015, n. 44.

Nel tentativo di creare nuovi strumenti di accesso al credito – nonché di colmare le lacune di un sistema assistenziale e previdenziale ormai inidoneo a rispondere ai crescenti bisogni dei consociati[36] – il legislatore ha disciplinato particolari finanziamenti a medio-lungo termine, con capitalizzazione annua di interessi e spese, riservati a persone fisiche di età superiore a 60 anni e garantiti da ipoteca di primo grado su di un immobile residenziale[37].

A contraddistinguere il prestito vitalizio ipotecario è, in primo luogo, la modalità di rimborso del finanziamento, che avviene integralmente alla scadenza, in un’unica soluzione. In secondo luogo, la tutela accordata al creditore per il caso in cui l’obbligazione restitutoria rimanga inadempiuta. Il finanziatore, infatti, senza ricorrere a una procedura esecutiva giudiziaria, può procedere alla vendita del collaterale per conto del debitore o dei suoi eredi, di guisa da soddisfarsi sul ricavato e con l’obbligo di restituire l’eventuale eccedenza agli aventi diritto.

È innegabile che il potere di autotutela dianzi descritto presenti notevoli affinità con lo schema della pattuizione marciana. Oltre a essere apparentati sul piano causale – trattandosi di schemi negoziali funzionali ad aumentare le chances di integrale soddisfatto il credito – anche sul piano strutturale non mancano le similitudini tra le fattispecie in esame. Entrambe, infatti, accordano difatti al finanziatore, in caso di mancato rimborso del finanziamento, il diritto di soddisfarsi sul collaterale preventivamente stimato, con l’obbligo di corrispondere al debitore l’eventuale eccedenza di valore tra il credito rimasto insoluto ed il ricavato dalla vendita del bene offerto in garanzia, si da scongiurare qualsivoglia indebita locupletazione del finanziatore.

Vero quanto osservato, d’uopo rammentare che le figure in esame presentano, nondimeno, una differenza sostanziale: diversamente dai marciani di cui agli artt. 48-bis e 120-quinquiesdecies T.U.B., nel prestito vitalizio ipotecario il legislatore non fa alcun riferimento a un passaggio della proprietà del collaterale dal debitore al creditore al verificarsi del fatto d’inadempimento, limitandosi a riconoscere, in capo a quest’ultimo, la legittimazione a vendere il bene offerto in garanzia dal proprio debitore insolvente[38].

Tale circostanza consente di affermare che la detta facoltà di alienare designa, in sé, una mera legittimazione del creditore a disporre di un bene del debitore, eccezionalmente riconosciuta dalla legge. In altri termini, in caso di inadempimento non si verifica alcuna vicenda traslativa della proprietà né del godimento dell’immobile offerto in garanzia, nemmeno transeunte. Il creditore difatti, per soddisfarsi del credito insoluto, può soltanto procedere alla vendita del bene ottenuto in garanzia, il quale rimane tuttavia di proprietà del debitore insolvente o dei suoi eredi[39].

Coerentemente con quanto affermato, sembra possibile concludere che, ai fini del perfezionamento di un prestito vitalizio ipotecario,non occorre munirsi dell’autorizzazione di cui all’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66, mancando il presupposto fattuale per l’esercizio del potere di controllo da parte dell’autorità prefettizia[40].

 

8. Conclusioni

 

Alla luce delle considerazioni svolte, d’uopo concludere che il significato dell’espressione “atti di alienazione” impiegata dal Regolatore nell’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66 non può che essere di ampio respiro. Il potere di vigilanza e controllo affidato all’autorità prefettizia non deve pertanto intendersi circoscritto ai soli contratti di scambio con causa vendendi, bensì esteso a ogni vicenda negoziale funzionale a mettere lo straniero nella disponibilità materiale dell’immobile sito in zona di interesse militare.

Queste conclusioni appaiono coerenti con gli scopi della norma, che è oggi chiamata a presidiare interessi di difesa lato sensu intesi, comprensivi di un complesso situazionale che si estende ben oltre la difesa militare del territorio nazionale.

 

Abstract: Many European legal systems provide restrictions preventing foreigners from acquire properties located in areas of national territory of public interest. Looking at the Italian legal system, Art. 335, Decree Law No. 66, March 15, 2010, states that the transfer of properties located in areas of military interest to non-EU citizens must be authorized in advance by the prefect, upon the favorable opinion of the military authority. Such power of control is ordered to avert the uncontrolled acquisition of properties located in areas of military importance by non-EU citizens bearing interests conflicting with national interests.

More than a decade after its introduction, such provision still raises significant issues. In particular, there are some discussions over the meaning of the word “alienation" provided by Article 335.

The purpose of this article is to clarify which transactions are subject to the prefectural authority's power of control.

 

Keywords: Restrictions on non-EU Citizens; properties located in military area; real estate transactions; security interests; owning a property as a foreigner.


*   Università degli Studi di Modena e Reggio Emilia (fraamici@unimore.it)

** Il contributo è stato sottoposto a double blind peer review

[1] Sul punto, cfr. almeno A. López Azcona, Los derechos civiles y mercantiles de los extranjeros en españa, in Rev. boliv. de derecho, 20, 2015, p.  30 ss.; L.L. Serra, Adquisición por extranjeros del dominio y derechos reales sobre inmuebles en zonas de acceso restringido. Autorización militar. Inscripción en el Registro de la Propiedad. http://www. notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/autorizacion-militar. (consultato in data 20 dicembre 2023).

[2] Per un esaustivo panorama sulla LAFE si veda, per tutti, S. Albisetti - R. Rigozzi, La legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero e le società immobiliari miste: hic sunt leones, in Rivista ticinese di diritto, II, 2018, pp. 387 ss.

[3] Il dato letterale non chiarisce se il provvedimento del prefetto sia un’autorizzazione o un’approvazione. La questione non assume rilievo soltanto teorico, trattandosi di concetti affatto intercambiabili: mentre l’autorizzazione è evocativa di un controllo di tipo preventivo, presupposto essenziale per la validità dell’atto, l’approvazione si traduce in un potere di verifica successivo al compimento dell’atto. Nonostante l’ambiguità semantica, sussistono valide ragioni per ritenere che il provvedimento prefettizio costituisca una vera e propria autorizzazione. Depone in questo senso il comma 7° dell’art. 335, che, prescrivendo l’allegazione dell’autorizzazione all’atto di alienazione e la necessità di procedere all’alienazione entro sei mesi dal giorno del rilascio, sembra indirizzare senza equivocità verso un controllo di tipo preventivo e non già successivo al trasferimento della proprietà di confine.

[4] Ancorché formalmente depositario del potere di controllo, il prefetto vanta una limitata autonomia decisoria: nell’autorizzare il trasferimento della proprietà di interesse militare egli non può difatti prescindere dal previo parere favorevole dell’autorità militare. Le ragioni che riposano dietro l’investitura del prefetto di siffatta competenza formale sono molteplici: in primo luogo, nella necessità di evitare una sovraesposizione della natura del provvedimento; in secondo luogo, nella mancanza di un rapporto continuativo tra l’autorità militare e la popolazione, diversamente da quel che accade con l’organo amministrativo periferico; infine, per evitare un’espressa deroga della competenza prefettizia in materia amministrativa. In questo senso, P. Cesareo, Confine (Zone di), in Enc. dir., VIII, Milano, 1961, p. 949. Rimane inteso che il prefetto, ancorché vincolato al parere del comando militare, ha facoltà di indirizzare quest’ultimo a un riesame della questione nella fase istruttoria. 

[5] Rinviene nel controllo dell’autorità prefettizia una condizione legale di efficacia del trasferimento dell’immobile di confine A. Falzea, La condizione e gli elementi dell’atto giuridico, Milano, 1941, passim, pp. 94 ss., p. 108, il quale, riferendosi al disposto di cui all’art. 1, legge 3 giugno 1935, n. 1095, afferma che siffatto meccanismo condizionale appare necessario per accertare l’insussistenza di un interesse pubblico incompatibile con il regolamento negoziale. Tutela, quella dell’interesse pubblico, che non può essere lasciata all’arbitrio dei contraenti.

[6] In sintesi, con il R.D. 23 maggio 1924, n. 1122, convertito dalla legge 18 marzo 1926, n. 562, si tentò una prima riorganizzazione sistematica della disciplina. In forza dell’art. 7 del R.D. 23 maggio 1924, n. 1122, l’efficacia degli atti di alienazione totale o parziale delle proprietà di confine nonché quelli costitutivi di diritti reali minori veniva subordinata all’approvazione del prefetto, su parere favorevole dell’autorità militare. Alla legge 18 marzo 1926, n. 562 seguì la legge 1° giugno 1931, n. 886 che, al fine di agevolare la continua sorveglianza delle zone militarmente strategiche, imponeva alle Conservatorie delle ipoteche di segnalare qualsiasi atto relativo al trasferimento della proprietà nonché alla costituzione di diritti reali sugli immobili siti in dette zone. Sebbene la legge 1° giugno 1931, n. 886 si limitasse a specificare il contenuto della previgente disciplina, si ingenerarono numerose questioni interpretative, soprattutto con riferimento all’attitudine integrativa piuttosto che sostitutiva di tale norma. Al fine di eliminare tali incertezze, si pervenne all’approvazione della legge 3 giugno 1935, n. 1095, poi integrata, nel medesimo anno, da due decreti ministeriali, l’uno preposto a individuare le zone del territorio nazionale interessate dalla normativa, l’altro a disciplinare il regolamento esecutivo. La legge 3 giugno 1935, n. 1095, come modificata dalla legge 22 dicembre 1939, n. 2207, ribadiva l’inefficacia giuridica degli atti di disposizione relativi a immobili posti in zone di confine in mancanza dell’approvazione del Prefetto della Provincia, evidenziando la volontà di scongiurare il pericolo di azioni di spionaggio o di divulgazione di segreti militari conseguenti all’acquisto della proprietà di immobili siti in zone militarmente rilevanti. Successivamente, la legge 24 dicembre 1976, n. 898, modificata dalla legge 2 maggio 1990, n. 104, apportò una sostanziale modifica della previgente disciplina. In primo luogo, venne abrogata la legge 1° giugno 1931, n. 886, sollevando le Conservatorie delle ipoteche dall’obbligo di segnalare all’autorità militare gli atti relativi alla proprietà di confine. In secondo luogo, venne ampliato il novero di zone del territorio nazionale di interesse militare. Infine, venne circoscritto l’ambito soggettivo di operatività del regime vincolistico in esame, prevedendo, all’art. 18, l’esenzione dall’autorizzazione prefettizia per gli atti di alienazione aventi come destinatari cittadini italiani. In ultimo, dopo un ulteriore lasso di tempo, si ebbe finalmente l’approvazione dell’attuale art. 335, D.L. 15 marzo 2010, n. 66, che, recependo in larga parte quanto già previsto dalla previgente legge 24 dicembre 1976, n. 898, offre oggi una ben più organica sistemazione della normativa in materia di circolazione di immobili siti in zone di interesse militare.

[7] La previsione affidata all’art. 18 della legge 1976, n. 898 ha ingenerato in dottrina più di un dubbio circa la compatibilità con il complesso valoriale e di libertà fondanti l’Unione europea. In particolare, venne da più parti evidenziato come tale previsione si traducesse, di fatto, in una restrizione di natura discriminatoria dei movimenti di capitali fra gli Stati membri, discriminazione vietata dall’art. 73 B del Trattato CE (divenuto art. 56 CE). Sul punto, cfr. Corte di Giustizia CE, Sesta Sezione, 13 luglio 2000, C-423/98, pubblicata in Notar., 2001, pp. 11 ss., con nota di E. Calò. Per più ampie considerazioni circa gli aspetti di potenziale contrarietà tra la normativa in oggetto e la disciplina comunitaria, si veda A. Barone, Cittadini comunitari e autorizzazione per l’acquisto di immobili situati in zone di confine del territorio italiano: un regime contrario al Trattato CE?, in Notar., 1999, pp. 570 ss.; C. Nobili, Immobili situati in zone di confine, in AA.VV., Atti notarili, Diritto comunitario e internazionale, Trattato notarile diretto da F. Preite, a cura di F. Preite e A. Gazzanti Pugliese di Cotrone, vol. 4, tomo I, Torino, 2011,  pp. 382 ss.

[8] Cfr., F. Padovini, in Nuove leggi civ. comm., 1991, p. 980, il quale coglie, nell’ampliamento dell’esenzione soggettiva di cui alla legge 24 dicembre 1976, n. 898, una chiara valutazione di carattere politico, che svaluta le originarie esigenze di tutela della sicurezza militare dello Stato. Nel medesimo senso, altresì, G. Palma - G. Terracciano, Zona militare, in Enc. dir., XLVI, Milano, 1993, p. 1195; C. Nobili, Immobili situati in zone di confine, cit., pp. 372 ss., la quale evidenzia come alle esigenze collegate alla difesa e sicurezza militare si aggiungerebbe anche la volontà di “limitare il fenomeno dell’”inforestierimento” delle zone di confine””. Per la giurisprudenza, Trib. Udine, decr. 5-19 giugno 1986, in Riv. not., 1987, p. 205.

[9] La lettera della legge non chiarisce se il potere di controllo dell’autorità prefettizia si estenda anche agli atti di alienazione in favore di associazioni, fondazioni ed enti pubblici. Cfr., sul punto, S. Tondo, Sui trasferimenti d’immobili in zone di confine, cit., p. 197. Si veda, inoltre, Trib. Udine, decr. 5-19 giugno 1986, cit., pp. 205 ss., che, muovendo dalla funzione degli Enti pubblici territoriali, ne esclude l’assoggettabilità alla disciplina di cui all’art. 18, comma 2°, legge 1976, n. 898.

[10] In questo senso, P. Cesareo, Confine (Zone di), cit., p. 948; F. Padovini, cit., p. 976, il quale menziona, a titolo esemplificativo, l’atto di esercizio del diritto di riscatto, salvo che l’acquisto operi in favore di chi sia già titolare di un diritto parziario sul medesimo bene. Nel medesimo senso, più di recente, E. Bergamo, Trasferimento di immobili siti in zone di confine, in Compravendita e figure collegate, in Il diritto nella giurisprudenza, a cura di P. Cendon, VII, Torino, 2007, p. 821.

[11] L’attitudine traslativa della transazione è questione controversa. Per taluni, l’effetto traslativo andrebbe escluso ogniqualvolta le reciproche concessioni risultino circoscritte al diritto conteso; per converso, laddove le parti, al fine di prevenire una lite o porre fine a una lite già incominciata, si trasferissero un diritto estraneo al contenzioso, in questo caso emergerebbe l’attitudine traslativa del negozio. Così, L. Mengoni, Gli acquisti “a non domino”, Milano, 1975, pp. 227 ss.; E. Del Prato, voce “Transazione”, in Enc. dir., XLIV, Milano, 1992, pp. 829 ss. In giurisprudenza, cfr. Cass., sez. I, 17 settembre 2004, n. 18737, in Mass. giur. it., 2004, p. 1898; Cass., sez. III, 15 luglio 2016, n. 14432, in Foro it. mass., 2016, p. 489, per la quale la transazione può avere funzione traslativa soltanto con riguardo a rapporti diversi da quelli che hanno formato oggetto della contesa, essendo inconcepibile il trasferimento tra le parti in lite, mediante transazione, di un diritto la cui appartenenza sia incerta in quanto oggetto di contestazione. Sembra invece assumere una posizione differente R. Nicolò, Il riconoscimento e la transazione nel problema della rinnovazione del negozio e della novazione della obbligazione, in Raccolta di Scritti, I, Milano, 1980, pp. 435 ss., per il quale la transazione, anche laddove importasse il trasferimento di diritti, resterebbe pur sempre un contratto speciale con una propria funzione specifica. In sostanza, pur potendo dedurre nel negozio transattivo tutti gli elementi strutturali normalmente costitutivi di una vendita o donazione, la loro coesistenza non darebbe luogo a una vendita o donazione, ma semplicemente a una transazione. In dette ipotesi verrebbe a scomparire la causa di vendita o donazione, rimanendo soltanto la causa transattiva, che unifica in sé tutti gli elementi che concorrono a realizzarla. In virtù di ciò il trasferimento scaturente dalla transazione non si eleva a causa, bensì a effetto accidentale del negozio transattivo.

[12] E del resto, è opinione condivisa che l’apposizione di una condizione o di un termine non importi alcuna alterazione del contratto sul piano strutturale e funzionale, il quale conserva la sua natura essenzialmente reale. Difatti, al verificarsi della condizione o scaduto il termine, la vendita spiegherà automaticamente l’effetto reale, dando luogo al passaggio di proprietà in favore dell’acquirente. Così, L. Cariota Ferrara, I negozi sul patrimonio altrui, Napoli, 2011, p. 235. Ciò sembrerebbe confermato, a fortiori, dal tenore letterale del comma 1° dell’art. 335, D.L. 15 marzo 2010, n. 66, che riferisce genericamente alle alienazioni totali o parziali, senza distinguere tra vicende negoziali a effetti reali immediati, differiti o condizionati.

[13] Sull’essenzialità dell’opzione nel contratto di leasing cfr., tra i molti, V. Buonocore, La locazione finanziaria, in Tratt. dir. civ. e comm., Milano, 2008, p. 102; M.R. La Torre, Manuale della locazione finanziaria, Milano, 2002, p. 236; G. De Nova, Il contratto di leasing, con sentenze ed altri materiali, Milano, 1995, p. 61; Id., Il fallimento del concedente in leasing (una nuova norma) e la cessione del leasing (una nuova decisione), in Contratti, 2004, pp. 1057 ss., per il quale il diritto di opzione è parte integrante del leasing, talché la sua cessione, ove idonea ad alterare le modalità di esercizio dell’opzione, importerebbe una modificazione oggettiva del rapporto giudicata dalla giurisprudenza inammissibile. L’Autore, peraltro, indagando la vexata quaestio della cessione parziale del contratto, afferma come la cessione del contratto di leasing separatamente dal patto di riscatto non sarebbe preclusa da una generale inammissibilità di una cessione parziale del contratto, bensì dall’inscindibilità del diritto di opzione rispetto al contratto di leasing. Nel medesimo senso, in giurisprudenza, Cass., sez. III, 27 novembre 2006, n. 25125, in Mass. giust. civ., 2007, p. 260, in cui si afferma che il diritto di opzione è intimamente compenetrato nel negozio di leasing, di godimento o traslativo, sicché il suo esercizio non importerebbe la formazione di un nuovo contratto funzionalmente autonomo rispetto a quello cui si riferisce, bensì un mero accordo traslativo che trova nel contratto di leasing il proprio fondamento causale.

[14] Ne varrebbe, a voler diversamente opinare, eccepire che l’autorizzazione prefettizia richiesta al momento della stipula del leasing sarebbe inutiliter data laddove il diritto di opzione – e il conseguente acquisto della proprietà del bene concesso in leasing – venisse esercitato oltre il termine di sei mesi prescritto dal comma 7 dell’art. 335. La lettera della legge prescrive difatti che la stipula dell’atto di alienazione lato sensu debba avvenire entro i sei mesi dal rilascio dell’autorizzazione, non già che la proprietà venga in concreto trasferita entro tale termine. Per gli effetti, anche laddove il riscatto venisse esercitato a notevole distanza di tempo rispetto alla stipula del contratto di leasing, sembra da escludere che le parti debbano richiedere un’ulteriore autorizzazione rispetto a quella ottenuta per la stipula del contratto di leasing, posto che l’autorità prefettizia ha già effettuato il vaglio di legittimità dell’operazione nel suo complesso.

[15] Così, S. Tondo, Sui trasferimenti d’immobili in zone di confine, cit., p. 190.

[16] F. Padovini, cit., p. 976.

[17] Ibid, per il quale la temporaneità dei diritti considerati non varrebbe a escludere l’obbligo di autorizzazione prefettizia.

[18] L’inclusione del diritto di enfiteusi nell’alveo del regime vincolistico di cui all’art. 335, D.L. 15 marzo 2010, n. 66 sarebbe giustificata dalla tendenziale assimilabilità, ai sensi dell’art. 959 cod. civ., dei diritti dell’enfiteuta rispetto a quelli del proprietario. Inoltre, è da considerare che all’enfiteuta, ai sensi dell’art. 971 cod. civ., è riconosciuto il diritto di affrancazione. Sicché, ove tale diritto venisse esercitato, l’enfiteuta diventerebbe pieno proprietario del fondo concesso in enfiteusi.

[19] Così, F. Padovini, cit., p. 976.

[20] Nonostante la lettera dell’art. 1964 cod. civ. suggerisca l’esistenza, in capo al titolare del diritto di anticresi, di una posizione di tipo possessorio, si è correttamente osservato come il riferimento al possesso vada inteso in senso atecnico, dato che il diritto anticretico ha natura personale, non reale. Così, C.M. Bianca, Il divieto del patto commissorio, Milano, 1957, p. 24; V. Tedeschi, L’anticresi, Torino, 1952, p. 80; M. Fragali, Dell’anticresi, in Comm. Cod. Civ., a cura di A. Scialoja e G. Branca, Libro Quarto, Delle obbligazioni, Art. 1960-1991, Bologna-Roma, 1974, p. 56, il quale nota che il costituente, pur concedendo l’immobile in anticresi, non ne perde il possesso.

[21] M. Fragali, Dell’anticresi, cit., p. 24.

[22] Cfr., G. Persico, voce “Anticresi”, in Enc. dir., II, Milano, 1958, p. 533, per il quale l’anticresi assicurerebbe non soltanto una funzione di garanzia, nella misura in cui consente la percezione dei frutti di uno specifico bene immobile che non possono essere in alcuna maniera sottratti alla garanzia del creditore, ma anche una funzione satisfattoria, accordando la percezione diretta dei frutti della cosa. Sulla funzione di garanzia del contratto di anticresi, si veda anche C.M. Bianca, Il divieto del patto commissorio, cit., p. 24 nonché D. Barbero, Sistema istituzionale del diritto privato italiano, II, cit., p. 675.

[23] In questo senso, V. Tedeschi, L’anticresi, cit., p. 60. Altra dottrina pone invece l’accento non già sul profilo causale, quanto, piuttosto, sul contenuto del diritto di godimento: più ampio nell’anticresi, comprendendo facoltà analoghe a quelle spettanti all’usufruttuario; più limitato nella locazione, dacché il proprietario conserva ogni utilità non incompatibile con il godimento del conduttore. Così, M. Fragali, Dell’anticresi, cit., pp. 30 ss.

[24] P. Persico, voce “Anticresi”, cit., p. 536, il quale osserva che l’anticresista può anche trasferire il godimento dell’immobile oggetto di anticresi in favore di terzi, ricorrendo a un contratto di locazione od affitto, sì da goderne in via indiretta percependone i frutti civili.

[25] Così, sotto l’imperio del codice previgente, G. Venezian, La tutela dell’aspettativa, in Opere giuridiche, II, Studi sui diritti reali e sulle trascrizioni, le successioni, la famiglia, Roma, 1920, p. 169, per il quale l’acquisto a titolo originario presuppone l’assenza di una precedente relazione di potere con il bene ovvero che, pur esistendo, detta relazione sia assolutamente indipendente rispetto a quella che viene a formarsi. Nell’usucapione, invece, si verificherebbe l’acquisto di un diritto preesistente, rientrando pertanto tra le modalità di acquisto della proprietà a titolo derivativo.

[26] F.S. Gentile, Il possesso, in Giur. sistematica di diritto civile e commerciale, Torino, 1977, pp. 297 ss., il quale annovera, tra le cose non dotate di propria autonomia, la condotta di derivazione delle acque, i rifiuti cloacali, le parti comuni degli edifici nonché lo spazio aereo.

[27] Sul punto, A. Galati, Dell’usucapione, Artt. 1158-1167, in Cod. Civ. Comm., fondato da P. Schlesinger, diretto da F.D. Busnelli, Milano, 2013, p. 46, il quale esclude l’usucapibilità dei diritti della personalità. Parimenti, non sarebbe suscettibile di usucapione il diritto di ipoteca, dovendosi negare un possesso corrispondente a questo diritto. Cfr., in tal senso, S. Ruperto, Usucapione (dir. vig.), in Enc. dir., XLV, Milano, 1992, p. 1059.

[28] Ciò verrebbe confermato dal fatto che all’usucapiente è richiesta la sola capacità naturale e non di agire, quest’ultima necessaria soltanto per prendere parte all’attività negoziale. Così, S. Ruperto, Usucapione (dir. vig.), cit., p. 1027.

[29] Invero, l’animus possidendi non sottende alcuna specifica volontà di usucapire, bensì il condursi rispetto al bene come titolare del diritto dominicale. Sicché, in assenza di uno specifico obbligo, in capo all’usucapente, di comunicare la sua intenzione di possedere il bene alla stregua di un proprietario, si rende praticamente impossibile, per l’autorità prefettizia, esercitare il potere di controllo alla stessa attribuito.

[30] Così, S. Ruperto, Usucapione (dir. vig.), cit., p. 1045; A. Galati, Dell’usucapione. Artt. 1158-1167, cit., p. 31. A questa impostazione si contrappone tuttavia una parte della giurisprudenza che, in più di una occasione, ha escluso che l’usucapione importi un acquisto ex lege della proprietà in capo all’usucapente. Così, Cass., sez. I, 28 maggio 1996, n. 4945, in Mass. giur. it., 1996, p. 458, nonché, più recentemente, Cass., sez. I, 19 gennaio 2018, n. 1363, https://dejure.it/#/home (consultato in data 18 dicembre 2023), per la quale la parte che intenda rinunziare a far valere l’acquisto per usucapione maturato per effetto del possesso ininterrotto del fondo non rinunzia a un diritto di proprietà già acquisito, ma soltanto ad avvalersi della tutela apprestata dall’ordinamento ai fini della stabilità degli acquisti giuridici. Per gli effetti, a tale rinunzia non risulterebbe applicabile l’art. 1350, n. 5, cod. civ.

[31] Così, F. Padovini, cit., p. 976, il quale, richiamando gli artt. 320 e 375 cod. civ., fa notare come il legislatore fissi un netto distinguo gli atti di alienazione dagli atti costitutivi della garanzia ipotecaria.

[32] Opzione esegetica confermata altresì dalla previsione affidata al comma 2 dell’art. 335, D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66, che impone il controllo prefettizio in sede di aggiudicazione dell’immobile sito in zona di interesse militare all’esito della procedura esecutiva. Il dato positivo suggerisce infatti che il legislatore non ha interesse a che il controllo della p.a. venga effettuato in sede di costituzione del diritto reale di garanzia, bensì soltanto nell’eventualità in cui, all’esito dell’azione esecutiva, l’assegnazione del collaterale avvenga in favore di uno straniero extracomunitario.

[33] Anche in virtù dei recenti interventi legislativi, la bibliografia sul patto marciano è inevitabilmente vasta. Per tutti, si vedano N, Cipriani, Patto marciano e patto commissorio, Proporzionalità e legittimità delle garanzie, Napoli, 2000, pp. 296 s., Id., Nuovi modelli di garanzie patrimoniali – Il patto marciano tra garanzia del credito ed esecuzione forzata, in Giur. it., 2017, 1727 ss.; M. Ebner, Patto marciano, in Enc. giur. Treccani, XXV, Roma, 2007, p. 1; E. Carbone, Debitoris suffocatio e patto commissorio, in Riv. trim. dir. proc. civ., 2012, pp. 1108 ss., nonché Id., Patto commissorio e patto marciano, in Treccani, Il libro dell’anno del diritto, Roma, 2014, p. 60; G. D’Amico – S. Pagliantini – F. Piraino – T. Rumi, I nuovi marciani, Torino, 2017.

[34] Cfr., Cass., sez. I, 28 gennaio 2015, n. 1625, in Foro it., 2016, 2, 1, 685. Conforme, Cass., sez. III, 17 gennaio 2020, n. 844, https://www.cortedicassazione.it/it/ced.page (consultato in data 3 dicembre 2023)

[35] Nel descrivere la fattispecie marciana è preferibile discorrere di un obbligo di corresponsione piuttosto che di restituzione dell’eccedenza. Il creditore non è infatti tenuto a restituire un quid altrui, bensì la differenza di valore tra il credito vantato ed il ricavato della vendita di un bene del quale, verificatosi l’inadempimento del debitore, ne diviene esclusivo proprietario. Ove invece sussistesse un’obbligazione di tipo restitutorio, al verificarsi dell’inadempimento il creditore sarebbe da intendersi, invece che legittimo proprietario, mero legittimato alla vendita di quanto offertogli in garanzia dal debitore, senza che ne consegua un mutamento nella titolarità del collaterale.

[36] R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, in Giur. it., 2017, p. 1737.

[37] Sul prestito vitalizio ipotecario, cfr. D. Farace, Prestito vitalizio ipotecario, in Enc. giur. Treccani, Roma, 2006, pp. 1 ss.; G.O. Mannella, Il rimborso del prestito, in G.O. Mannella - G.C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, Quaderni, Milano, p. 2015; A. Iuliani, Il prestito vitalizio ipotecario nel nuovo “sistema” delle garanzie reali, in Nuove leggi civ. comm., 2016, pp. 717 ss.; T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in Contratti, 2015, pp. 937 ss.; S. Cherti, Prime note sulle modifiche alla disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in Corr. giur., 2015, pp. 1099 ss.; A. Chianale, L'inutilità dell'ipoteca nel "prestito vecchietti", in Notar., 2016, pp. 358 ss. R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, cit., pp. 1736 ss.; Per una ricostruzione in chiave comparatistica del prestito vitalizio ipotecario si veda invece A. Fusaro, Il prestito vitalizio ipotecario in prospettiva comparatistica, in Notar., 2017, pp. 114 ss. e Id., Tendenze del diritto privato in prospettiva comparatistica, Torino, 2017, pp. 543 ss.

[38] Esclude il ricorrere di un evento traslativo della proprietà dal finanziato al finanziatore alla scadenza del prestito, L. Follieri, Il patto marciano tra diritto «comune» e «speciale», in Nuova Giur. Civ., 2018, 12, pp. 1857 ss.

[39] L’assenza di una vicenda traslativa della proprietà dal debitore al creditore solleva più di un dubbio circa la possibilità di scorgere, nel prestito vitalizio ipotecario, un autentico patto marciano. Sul punto, cfr. S. Campolattaro, Fenomenologia del patto marciano tra tipicità e atipicità, in Riv. not., 2017, p. 599, per il quale, ancorché il prestito vitalizio ipotecario non coincida formalmente con la struttura del patto marciano, dall’implicito mandato a vendere post mortem exequendum conferito dalla legge al finanziatore, unitamente all’obbligo della perizia e all’obbligo di restituzione dell’eccedenza, sarebbe rinvenibile unitarietà di funzione e risultato.

[40] Naturalmente, laddove il creditore, in virtù della legittimazione riconosciutagli dalla legge, intenda alienare la proprietà in favore di uno straniero extracomunitario, si rende necessaria l’autorizzazione dell’autorità prefettizia, trattandosi di un atto rientrante appieno nel disposto di cui all’art. 335.

Amici Francesco



Download:
4 AMICI.pdf
 

Array
(
    [acquista_oltre_giacenza] => 1
    [codice_fiscale_obbligatorio] => 1
    [coming_soon] => 0
    [disabilita_inserimento_ordini_backend] => 0
    [fattura_obbligatoria] => 1
    [fuori_servizio] => 0
    [has_login] => 1
    [has_messaggi_ordine] => 1
    [has_registrazione] => 1
    [homepage_genere] => 0
    [insert_partecipanti_corso] => 0
    [is_ordine_modificabile] => 1
    [moderazione_commenti] => 0
    [mostra_commenti_articoli] => 0
    [mostra_commenti_libri] => 0
    [multispedizione] => 0
    [pagamento_disattivo] => 0
    [reminder_carrello] => 0
    [sconto_tipologia_utente] => carrello
    [seleziona_metodo_pagamento] => 1
    [seleziona_metodo_spedizione] => 1
)

Inserire il codice per attivare il servizio.